Case studies

Financement Immobilier et fiducie : guide pratique en partenariat avec Carte Financement

Par
Ladislas Manset
,
le
18
/
01
/
2022
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Si les garanties du crédit traditionnelles (hypothèque, PPD, nantissement, etc.) sont largement connues des professionnels du financement immobilier, il existe un outil plus récent, très efficace juridiquement et économiquement : la fiducie-sûreté.

Nous faisons le point sur cette garantie avec notre partenaire Carte Financement, courtier reconnu en financements professionnels et immobiliers.

Rappel sur la fiducie-sûreté

Il s’agit d’une sûreté réelle par laquelle une personne (le constituant, qui peut être l’emprunteur ou un tiers se portant garant pour l’emprunteur), transfère temporairement la propriété d’un bien (parts/actions, actif immobilier, etc.) ou d’un droit dans un « patrimoine d’affectation » (la fiducie), géré et détenu par un tiers de confiance réglementé (le fiduciaire). Ce dernier agit au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires (souvent les prêteurs), jusqu’au remboursement du financement, auquel cas la propriété de l’actif est automatiquement restituée au constituant.

Le fiduciaire peut être lui-même le bénéficiaire de la fiducie – par exemple pour une banque ou un prêteur alternatif souhaitant sécuriser son prêt avec une fiducie sans avoir recours à un tiers. Une telle “désintermédiation” permet en outre de limiter les coûts de l’opération, notamment subis par l’emprunteur.

Cinq professions réglementées peuvent exercer en tant que fiduciaire :

  • les établissements de crédit
  • les compagnies d’assurance
  • les entreprises d’investissement
  • les sociétés de gestion de portefeuille
  • les avocats

Fonctionnement de la fiducie-sûreté

Le contrat prend la forme d’un acte sous seing privé mis en annexe au contrat de crédit. Il est signé par le ou les constituants (emprunteurs), le fiduciaire éventuel et le bénéficiaire (prêteur). Les formalités constitutives de la fiducie-sûreté sont prises en charge par le fiduciaire.

L’assiette de la fiducie est flexible : elle peut porter soit sur l’actif immobilier directement soit sur les actions/parts sociales de la société qui acquiert l’actif, voire sur une combinaison de plusieurs types d’actifs – au sein d’une même fiducie.

En cas de défaut de remboursement, le prêteur et l’emprunteur s’entendent pour faire “activer la fiducie” par le fiduciaire, selon différentes modalités possibles :
○ Le fiduciaire attribue au bénéficiaire tout ou une partie des actifs qui ont été transférés en fiducie ;
○ Le fiduciaire procède à la cession de tout ou partie des actifs transférés en fiducie afin de rembourser le bénéficiaire, avec le concours de l’emprunteur, qui conserve un contrôle sur le dénouement de la garantie.

Les avantages pour l’emprunteur

Rapidité et efficacité

Le bien mis en garantie est dit « sanctuarisé » dans la fiducie, garantissant une sécurité maximale au prêteur. En particulier, la fiducie échappe à la procédure collective de l’emprunteur, ce qui signifie que le bénéficiaire jouit de l’exclusivité de la valeur de l’actif en cas de défaut de l’emprunteur (en effet, les actifs transférés en fiducie étant sortis du patrimoine de l’emprunteur, les éventuels autres créanciers de ce dernier ne peuvent y prétendre).

En échange de cette sécurité pour le prêteur, la fiducie offre à l’emprunteur un accès facilité au financement (taux et/ou montant de dette).

Par ailleurs, comme évoqué précédemment, la mise en place de la fiducie est rapide et permet de rationaliser la documentation, puisqu’il est notamment possible de sécuriser un financement avec un seul contrat de fiducie portant sur différents types d’actifs (e.g. immeuble et parts sociales), ce qui évite d’avoir à mettre en place un security package lourd et coûteux.

Préservation de la valeur de l’actif mis en garantie

Elle protège la valeur des actifs collatéralisés en cas de réalisation de la sûreté. En effet, dans le cadre des sûretés “classiques”, la réalisation se traduit par une mise en vente judiciaire du bien saisi. Ce processus est non seulement long et coûteux, mais également destructeur de valeur car ne s’improvise pas courtier immobilier qui veut !

Dans le cadre de la fiducie, la vente du bien s’effectue par le fiduciaire, de gré à gré et de la même manière que si le constituant-emprunteur mettait lui-même son bien en vente. Les conditions d’expertise et de commercialisation du bien sont d’ailleurs définies à l’avance dans le contrat de fiducie.

Cela permet d’optimiser la valorisation du bien, l’emprunteur maximisant ainsi ses chances de recevoir un boni de liquidation (soulte) sur la vente des actifs.

Des coûts réduits

Enfin, la fiducie peut être sensiblement moins chère que les autres sûretés car son coût ne dépend pas du montant du financement. Le coût sera en outre lissé dans le temps et non payé dès la signature du financement.

Etude de cas pratique : coûts de la fiducie vs hypothèque

Les frais de gestion fiduciaire sont librement fixés par les parties. Ils dépendent notamment du périmètre de gestion fiduciaire dans l’opération.

➢ Hypothèse de frais de gestion fiduciaire sur un financement de 2M€ sur 24 mois, avec fiducie sur parts de SCI : 7 000€ / an.

Ajoutons à cela les frais d’expertise comptable du patrimoine fiduciaire (500€ à 1 000€/an selon les prestataires).

Total : 15 000€ étalés sur 2 ans

versus

➢ Une hypothèque coûte à l’emprunteur : 0,715% du montant prêté au titre de la taxe de publicité foncière, 0,1% du même montant au titre de la Contribution de sécurité immobilière et enfin un pourcentage d’émolument notarié qui peut aller jusqu’à 0,439% du même montant
Total : 25 080€ payés à la signature de l’opération

Ainsi, dans le cas présenté, la fiducie est 40% moins chère que l’hypothèque.

Plus le montant du financement est élevé, plus l’avantage économique de la fiducie est important, son coût étant forfaitisé annuellement et non calculé en pourcentage de la valeur du financement

Les avantages de la fiducie

En résumé, la fiducie présente un certain nombre d’atouts :

  • Elle crée un climat de confiance entre prêteur et emprunteur et donne ainsi accès au crédit dans des conditions optimales.
  • Elle est simple et rapide à mettre en place
  • En cas de défaut de l’emprunteur, elle permet une optimisation de la valeur de l’actif vendu
  • Enfin, la désintermédiation en cours du marché et la diffusion du savoir-faire fiduciaire (chez les banques, fonds de dette, crowdlenders et family offices) permettent de passer outre les coûts de gestion historiquement élevés pratiqués par les fiduciaires tiers de la place, expliquant la popularité croissante de la fiducie depuis 2020 dans les opérations immobilières

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